En 2026, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60 % selon la commune, avec quelques cas de dégrèvement possibles ( Shutterstock )
Les propriétaires de résidences secondaires restent soumis à une fiscalité spécifique, avec des écarts parfois importants d’une commune à l’autre.
Posséder une résidence secondaire continue d’avoir un coût fiscal spécifique en 2026. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, effective depuis 2023, cet impôt reste dû pour les logements meublés qui ne constituent pas l’habitation principale de leur occupant. Et dans certaines communes, la facture peut encore grimper : les conseils municipaux situés dans des zones dites tendues ont la possibilité d’appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 %. Cette surtaxe n’est toutefois ni automatique ni uniforme sur tout le territoire.
La fiscalité des résidences secondaires varie selon la localisation
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle en soit propriétaire, locataire à l’année ou occupante à titre gratuit. Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et de ses dépendances, revalorisée chaque année, à laquelle sont appliqués les taux votés localement. Contrairement aux anciennes règles applicables aux résidences principales, les résidences secondaires ne bénéficient pas d’abattement général. Le niveau de l’impôt peut donc varier sensiblement d’une commune à l’autre.
À cette taxe de base peut s’ajouter la majoration qui explique les écarts parfois importants entre deux communes. Elle concerne uniquement les territoires autorisés à la mettre en place, notamment ceux où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ou une forte proportion de logements qui ne servent pas de résidence principale. La commune doit en outre avoir voté cette hausse. Le taux choisi peut aller de 5 % à 60 % de la part de taxe d’habitation qui lui revient. Autrement dit, vivre dans une zone tendue ne signifie pas automatiquement subir la surtaxe maximale.
Des cas de dégrèvement existent pour certains propriétaires
Pour savoir si son logement est concerné en 2026, il faut donc vérifier à la fois le classement de la commune et la décision prise par le conseil municipal. L’administration met à disposition un simulateur permettant de savoir si une commune relève du périmètre des zones tendues ouvrant droit à cette majoration. Le statut d’occupation du logement doit également être correctement déclaré. Les propriétaires sont tenus d’actualiser les informations relatives à leurs biens immobiliers lorsqu’un changement intervient, notamment lorsqu’un logement devient résidence principale, résidence secondaire, logement vacant ou qu’il est occupé par un tiers.
Certaines situations permettent toutefois d’échapper à la majoration, même lorsque la commune l’applique. C’est notamment le cas lorsqu’une activité professionnelle oblige à conserver un second logement éloigné de la résidence principale familiale. Un dégrèvement peut aussi être demandé lorsque l’ancienne résidence principale est conservée après une entrée durable dans un établissement de soins ou d’hébergement spécialisé. Enfin, la surtaxe peut être remise en cause lorsque le logement ne peut pas être affecté à l’habitation principale pour une raison indépendante de la volonté de son occupant, par exemple s’il nécessite des travaux importants pour devenir décemment habitable.
Les démarches à engager pour contester la majoration
Ces allègements ne sont pas nécessairement appliqués d’office. Le contribuable doit généralement déposer une réclamation auprès du service des impôts dont dépend la résidence secondaire et fournir les éléments permettant de justifier sa situation. La démarche peut être effectuée depuis la messagerie sécurisée de l’espace fiscal, par courrier ou directement auprès du centre des finances publiques. En cas de contestation d’un avis, mieux vaut également garder en tête qu’une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement de la taxe, même s’il reste possible de demander un sursis.
Avant l’arrivée de l’avis d’imposition, mieux vaut donc vérifier le statut déclaré du logement, les règles votées par la commune et l’éventuelle application d’une majoration. Pour un propriétaire, la différence peut être notable selon la localisation du bien. Une résidence secondaire située dans une commune appliquant le taux maximal supportera une majoration de 60 % sur la part communale concernée, alors qu’un logement comparable situé ailleurs pourra ne subir aucune surtaxe. En 2026, la fiscalité des résidences secondaires reste ainsi très dépendante des choix locaux, ce qui rend indispensable une vérification commune par commune.
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